Инга Коростылева
"Финанс", 12 февраля 2007 года
Московские риэлторы утверждают: по-настоящему качественного жилья высшего ценового сегмента в столице не так уж много. Застройщики все чаще выдают за элитные квартиры бизнес-класса, которые, само собой, никак не могут удовлетворить потребности клиентов VIP-категории. Впрочем, по мнению руководителя инвестиционных проектов элитной недвижимости Vesco Realty Андрея Ровкача, Москва редко рассматривается как место для постоянного проживания людьми, способными выкупить несколько квартир общей стоимостью $25–30 млн в клубном доме. Фактическое отсутствие районов однородной элитной застройки, многокилометровые пробки как в центре, так и на периферийных трассах, некомфортный климат, высокий уровень преступности (особенно в свете нескольких громких убийств последнего времени) лишают столицу привлекательности в глазах сильных мира сего.
«Сегодня по качеству предлагаемого жилья Москва не способна конкурировать даже с Рублево-Успенским шоссе, не говоря уже о Лондоне и Лазурном береге, – говорит Андрей Ровкач. – Кроме того, на столичном рынке практически отсутствует предложение жилых особняков в исторических районах города, а именно этот сегмент недвижимости наиболее востребован у состоятельных клиентов за рубежом».
Тем не менее постоянные фигуранты рейтинга миллиардеров «Ф.» не спешат отказываться от своих столичных квартир, несмотря на то, что являются счастливыми обладателями статусных «квадратов» за границей. Например, председатель правления группы компаний «Уникум» Борис Белоцерковский (№ 276, $200 млн) владеет недвижимостью в Лос-Анджелесе на Франклин Авеню и квартирой в жилом комплексе «Малая Земля» на Кременчугской улице в Москве. Скандально известный бизнесмен Леонид Невзлин (№ 271, $200 млн) из «Менатеп», по сведениям «Ф.», не расстался с жильем в столичном переулке Сивцев Вражек. А квартира в одном из элитных домов на Цветном бульваре все еще принадлежит российскому миллиардеру Роману Абрамовичу (№ 2, $21 млрд) – правда, чаще губернатора Чукотки с семьей можно было видеть в поселке Сареево на Рублево-Успенском шоссе.
Поскольку предложение сверхдорогих квартир на московском рынке недвижимости ограничено, можно выделить несколько районов, густозаселенных элитой. «Эталоном все еще остается Остоженка: Бутиковский и Зачатьевский переулки и начало Молочного воплощают новый облик элитного жилья, – полагает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая. – Здания, построенные здесь, являются отражением нашего времени и позже будут ассоциироваться с ним, как сегодня доходные дома – с XIX веком». В этом районе поселились совладелец фирмы Alltech Investment Дмитрий Босов (№ 185, $300 млн) – он выбрал Староконюшенный переулок, президент группы компаний «Гетера» Александр Корсик – в Сеченовском переулке, председатель совета директоров группы «Каскол» Сергей Недорослев (№ 365, $140 млн) – его квартира в Гагаринском переулке. В Зачатьевском – одном из самых известных VIP-переулков, расположена квартира генерального директора «Яндекса» Аркадия Воложа (№ 286, $190 млн). В 1-м Обыденском просторным жильем владеет генеральный директор консалтинговой компании «Сигма» Семен Свирский, в Пожарском – член Совета Федерации, бывший президент компании «Альфа-Эко» Глеб Фетисов (№ 432, $100 млн).
Расположенный неподалеку Сивцев Вражек еще с советских времен считался районом элитной застройки. Сегодня квартира в этом уютном уголке Москвы стоит около $10 млн. Среди владельцев «золотых квадратов» член совета директоров компании «Ингосстрах» Александр Мамут (№ 82, $650 млн), издатель Алишер Усманов (№ 14, $7 млрд).
Однако Остоженка – не резиновая, все желающие в малоквартирных клубных домах Золотой Мили попросту не помещаются. Остаются районы Якиманки, Плющихи, Патриарших прудов, Пироговки, улицы Тверская, Бронная и примыкающие. «В середине и даже в конце 1990-х годов рынок недвижимости Москвы был скуден. По большому счету существовало всего лишь два способа приобрести жилье, отличное от стандартных предложений, – рассказывает Мария Литинецкая. – Первый, более распространенный – купить квартиру в старом доме с хорошим расположением (тогда таковыми считались Пречистенка, Арбат) и полностью ее реконструировать. Однако, изменив внутренний интерьер, клиент не мог оградить себя от внешних неприятностей: грязных подъездов, неработающих лифтов и прочего. Некоторые люди с особенными требованиями к изолированности и безопасности могли выкупить 3–4-этажный особняк в тихом местечке, провести ремонт и сделать несколько квартир – для себя и знакомых семей. Такое жилье крайне редко попадает на вторичный рынок». Запас конца 1990-х, жилье в историческом центре столицы, сегодня уже не отпугивает клиентов грязными подъездами, сомнительными соседями, всегда сломанными лифтами и выбитыми окнами. А потому многие российские олигархи предпочли оставить за собой квартиры на Арбате и Тверской, Бронной и Никитской. Не менее актуальны и так называемые клубные дома – потомки тех самых особняков, выкупленных некогда особенно состоятельными гражданами, или новые, недавно построенные. В Большом Афанасьевском переулке, например, по сей день стоит корпоративный клубный дом «Альфа Групп», где недвижимостью владеют Михаил Фридман (№ 6, $13,85 млрд) и Петр Авен (№ 57, $1,02 млрд), Михаил Безелянский (№ 307, $180 млн) и Алексей Кузьмичев (№ 15, $6,97 млрд).
В престижных районах старой застройки – на Малой и Большой Бронных – находится собственность владельца группы «Крокус» Араса Агаларова (№ 132, $430 млн), совладельца Волжского и Северо-Западного пароходства Игоря Изместьева (№ 237, $240 млн), который решает сейчас проблемы с правоохранительными органами, Андрея Косогова (№ 188, $300 млн), одного из ветеранов «Альфа-Групп», предпринимателя Игоря Найвальта. А на Новом Арбате некогда обзавелись недвижимостью совладелец МДМ Андрей Мельниченко (№ 18, $5,9 млрд), собственник Русской медной компании Игорь Алтушкин (№ 62, $960 млн) – они соседи, почетный президент группы компаний «Конти» Тимур Тимербулатов и президент промышленного холдинга «Черкизовский» Игорь Бабаев (№ 292, $190 млн). Расположенный поблизости Скатертный переулок может похвастаться не менее именитыми жильцами – среди них, например, совладелец «Норникеля» Владимир Потанин (№ 4, $14,2 млрд), президент «Лукойла» Вагит Алекперов (№ 7, $12,3 млрд), вице-президенты компании Сергей Кукура (№ 208, $280 млн) и Леонид Федун (№ 22, $5,3 млрд), глава «Су-155» Михаил Балакин (№ 61, $1 млрд), председатель совета директоров целлюлозно-бумажного комбината «Волга» и бывший заместитель министра имущественных отношений РФ Шалва Бреус (№ 386, $130 млн), депутат Госдумы, совладелец группы «Даев плаза» Ашот Егиазарян (№ 262, $200 млн), собственник «ВИМ-авиа» Рашид Мурсекаев (№ 460, $90 млн).
Длинная Тверская улица с множеством ответвлений и пересечений также попала в область интересов элиты России. Неудивительно – все-таки самый центр: чисто, предельно развитая инфраструктура. Только вот пробки и почти нет подземных парковок. Зато как инвестиционное средство такая квартира просто золото. Сама Елена Батурина (№ 17, $6 млрд) – совладелица «Интеко» и по совместительству, супруга мэра Москвы – хозяйка двух квартир на 3-й Тверской-Ямской. Ее соседи – Владимир Евтушенков (№ 13, $8 млрд), Александр Лейвиман (№ 112, $480 млн) и Евгений Новицкий (№ 128, $440 млн) из АФК «Система». Ближайшее окружение также блестяще: на Тверском бульваре – председатель совета директоров «Мечела» Игорь Зюзин (№ 42, $1,73 млрд), совсем недалеко основатель концерна «Олби» Олег Бойко (№ 59, $1 млрд) и бывший председатель совета директоров «Автоваза» Владимир Каданников. На 4-й Тверской-Ямской расположился Валерий Безверхний (№ 397, $120 млн), первый вице-президент и совладелец авиастроительной корпорации «Иркут», а на самой Тверской – вице-губернатор Новгородской области Владимир Кондрачук и бывший глава республики Адыгея Хазрет Совмен (№ 136, $420 млн), они также соседи.
По оценкам риэлторов, наибольшим спросом у состоятельных клиентов, решивших обзавестись очередной недвижимостью, пользуются сегодня дома «Стольник» (Малый Левшинский переулок, 5) «Патриарх» (Ермолаевский переулок, 15/44), Agalarov house (улица Климашкина, 1-а), «Монолит» (улица Косыгина, 19). Квартирой в «Стольнике», например, владеет президент автомобильного дилера «Мэйджор-авто» Михаил Бахтиаров (№ 296, $180 млн).
Однако жилье российских миллиардеров вовсе не обязательно располагается в центре столицы. У экс-президента «Сибнефти» Андрея Блоха (№ 211, $270 млн) квартира на юго-западе Москвы, на улице 26 Бакинских комиссаров. Генеральный директор и совладелец строительного холдинга «Дон-строй» Максим Блажко (№ 94, $550 млн) и депутат Госдумы Владимир Крупчак (№ 247, $220 млн) владеют недвижимостью на улице Маршала Бирюзова в районе Октябрьского Поля. Неподалеку от Можайского шоссе на улице Вересаева расположена собственность родственников Мадины Бажаевой (№ 166, $340 млн), аффилированного лица IFC, и Исы Бажаева, руководящего финансовым департаментом группы «Альянс», а также совладельца банка «Северо-восточный деловой альянс» Михаила Живило (№ 484, $90 млн).
Состоятельные клиенты, приобретая недвижимость для себя или своих детей, руководствуются прежде всего вопросами безопасности, личными представлениями о комфорте и ценят индивидуальный подход. Престижность района и схожесть социального положения будущих соседей не менее важны, чем размер квартиры и панорамные виды. «Среди богатых людей в равной степени встречаются приверженцы домов «с историей» и, напротив, современных архитектурных решений, – говорит коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Авгур-Эстейт» Виктор Козлов. – Важно, чтобы представления клиента о достойном жилье совпали с техническими возможностями здания. Так бывает не всегда. Продавая апартаменты в «Трех тополях», мы столкнулись с необычной просьбой клиента – обустроить большой бассейн в квартире. Но он не был предусмотрен проектом, перекрытия могли бы не выдержать – конечно, на такое не пойдет ни один застройщик, да и Мосархитектура не одобрит».
Однако нередко девелоперы идут навстречу своим клиентам, внося существенные правки в проект. Например, в жилом комплексе «Камелот» для нескольких пентхаусов была разработана модная двухуровневая планировка. Одному из клиентов она показалась неудобной – квартира в 220 кв. метров выглядела недостаточно просторной из-за разделения. Продавцы пошли покупателю навстречу: пентхаус стал одноуровневым и клиент приобрел его.
«Очень важный момент выбора жилья состоятельными людьми – показатель безопасности и возможность осуществлять наблюдение за территорией дома и квартиры, – говорит Виктор Козлов. – Распространенное требование покупателей – установка персонального лифта. В большинстве случаев это связано с вопросами безопасности, а не с завышенными амбициями будущих жильцов». Случается, что по решению службы безопасности богатые клиенты отказываются от покупки понравившегося жилья – территория, например, может быть слишком открытой для посторонних.
«Потенциальным покупателям дорогих квартир важен масштаб жилья. А также его обособленность от соседей, – говорит Андрей Ровкач. – Например, многие приобретают сразу несколько этажей, в рамках которых организуется единая жилая зона». Подобную схему использовал один из жильцов комплекса «Воробьевы горы» – он выкупил сразу четыре этажа, общая площадь его «квартиры» составила 3,5 тыс. кв. метров. На такой площади без труда можно реализовать любой, даже самый смелый проект: тропический сад, бассейн, гигантский аквариум с акулами, серпентарий или загон со страусами. Практика совмещения нескольких апартаментов используется и в башне «Федерация» на территории «Москва-Сити».
Последней же тенденцией элитного рынка является покупка состоятельными клиентами старых зданий с огороженной территорией в черте города и строительство собственной охраняемой резиденции. Однако осуществленных проектов такого масштаба пока очень мало – их можно буквально пересчитать по пальцам.
Останутся ли состоятельные люди России верны Рублево-Успенскому шоссе, с давних пор являющемуся родным домом для всей элиты, или выберут новое место?
Около трех лет назад специалисты по загородной недвижимости и заинтересованная общественность потихоньку начали поговаривать о том, что век Рублево-Успенского шоссе безвозвратно ушел в красивое прошлое вдруг разбогатевшей России. Говорили, что осваиваться будут другие, менее загруженные транспортом направления. Однако время идет, а Рублевка живет своей совершенно особенной жизнью. Там по-прежнему дороже всего открывать рестораны, но их все равно открывают, и покупать землю там, говорят, уже давно невыгодно, но ее покупают. «И будут покупать», – говорят риэлторы. Потому что никуда статус Рублево-Успенского шоссе не делся – это все еще дорога в мир красивой жизни.
«Ни одно подмосковное направление не сравнится с Рублевкой по степени развития инфраструктуры, по показателям престижности, обусловленной предшествующей историей, – считает Андрей Ровкач. – Элитные объекты в зоне 30 км от МКАД будут только расти в цене, и сегодняшние миллиардеры, ранее купившие дома на Рублевке, остаются приверженцами этого направления». С этим мнением склонна соглашаться и Марина Литинецкая – она считает, что статус Рублевки не только не упал, но даже закрепился: «По итогам 2006 года в сегменте премиум-класса Рублевка стала лидером по числу заявок. Стоимость земли в организованном поселке по этому направлению составляет $50 тыс. за сотку, а максимальная стоимость была зафиксирована на уровне $300 тыс. в Барвихе. С учетом возобновившихся разговоров о строительстве ветки дублера можно предположить, что потенциал Рублево-Успенского шоссе не исчерпан».
Загородные дома самых состоятельных россиян с годами меняются. Сегодня специалисты отмечают тенденцию возвращения в дореволюционное прошлое: особняки миллиардеров похожи на старинные усадьбы русских князей. Как правило, это участок земли в несколько гектаров с большим центральным зданием площадью от 1 тыс. кв. метров, бассейном от 20 «квадратов» и более, ландшафтными украшениями в классическом стиле, паркингом на 10–15 автомобилей. Большинство участков находится в охраняемых поселках, вблизи лесных зон или рек (с пристанью для яхты). Отдельно стоит отметить заборы, окружающие личное пространство самых богатых россиян, – они превышают 3 метра, опоясывают территорию, а выкованы при этом полностью вручную затейливыми эксклюзивными узорами.